זו חברה שמתחזקת את הבניין ודואגת לכל צרכיו, בתיאום נציגי הדיירים או במקומם. חברת הניהול אחראית לכל הרכוש המשותף בבניין, השטחים המשותפים, הציוד המשותף, והקופה המשותפת של דיירי הבניין.
למה חברת ניהול יותר יקרה מועד בית?
חברת ניהול נכסים גובה סכומים גבוהים יותר כתשלומי ועד הבית, מכמה סיבות: 1. היא מחוייבת בתשלומי מע"מ ובהוצאת חשבונית, בניגוד לועד בית. 2. היא מספקת שירותים שלא קיימים אצל ועד בית, כמו למשל ביטוחים שונים המגינים על הדיירים ועל חברת הניהול, מוקד טלפוני 24 שעות בכל ימי השנה, או עובדים-כוננים שמוכנים לתגובה בפרק זמן מהיר. 3. בניגוד לועד בית שפועל שלא למטרת רווח, חברת ניהול מרוויחה 10-15% מסך תקציב הבניין.
האם שווה לקחת חברת ניהול כשידוע שהיא יקרה יותר מועד בית?
לא תמיד. ככל שהבניין ישן יותר וקטן יותר – כדאיות של חברת ניהול יורדת. אך בבניינים חדשים וגדולים, עם מערכות מורכבות, (כמו מעליות, חניונים, מערכות סולאריות מודרניות, גנרטור, מאגר מים) – אחזקת המבנה היא משימה מורכבת שלא יכולה להיעשות בהתנדבות, ויש לקחת גורם מקצועי שיעשה זאת.
בנוסף יש לזכור, שחברת ניהול מספקת שירות ברמה גבוהה בהרבה מועד בית, היא חוסכת הרבה צרות ומריבות בין הדיירים, היא פותרת את ההתעסקות בסרבני תשלום, היא מספקת את אנשי המקצוע הטובים ביותר, וערוכה גם לטפל במקרים חריגים של תקלות חמורות. הדייר יודע שבסכום חודשי קבוע הוא מכסה את עלות הטיפול בבניין בו הוא גר, למעט מקרים של ונדליזם או קריסת מערכות.
איך נקבעת רמת השירותים הניתנת לבניין?
לפי דרישת הדיירים, וצרכי הבניין. יש מבנים שבהם דרוש אב בית צמוד, יש מבנים שבהם נדרשת שמירה בלובי, או תיחזוק חדר כושר. יש בניינים פשוטים שמצריכים רק את השירותים הבסיסיים, ולעומתם אחרים שבהם דורשים הדיירים נקיון יום-יום, יש בניינים ללא גינה, ולעומתם יש כאלה עם גינות גדולות ומטופחות, יש בתים עם שלוש מעליות ויש בתים ללא מעלית כלל. כל הגורמים האלה ורבים אחרים נלקחים בחשבון בעת קביעת רשימת השירותים ורמתם.
מהי רמת המחירים של חברת ניהול נכסים?
כאשר עורכים את סל השירותים ודמי הניהול, מחשבים תחילה את כל הוצאות הבניין, בהתאם לדרישת הדיירים לשירותים שהם מבקשים. באחדים מהבניינים שבניהולנו דמי הניהול הם נמוכים במיוחד, ומגיעים לסביבות 120 שקלים לדירה לחודש. אך לעומתם קיימים גם בניינים מורכבים יותר, ובהתאם למערכות שבהם נקבעים מחירים שעשויים להגיע לסכומים גבוהים יותר. מחיר ממוצע לניהול נכס עומד על 240 שקל לדירה, כאשר ניתן להפחית או להגדיל סכום זה, בהתאם לקביעת תקציב הבניין בשיתוף הדיירים.
מה התשלום לחברת ניהול לא כולל?
הוא לא כולל טיפול בדירות פרטיות או ברכוש פרטי, הוא לא כולל שיפוצים מיוחדים בבניין (מבצעים עבודות אלה באישור הדיירים, בתוספת תשלום), וגם לא עבודות שחורגות משמירה על מצב המבנה הקיים, דברים שנמצאים באחריות הקבלן, או מקרי שבר שחורגים מהסכם הניהול. בנוסף הוא לא כולל תיקון נזקי העבר, כפי שמוגדרים עת נכנסת החברה לטפל בבניין, או תיקון נזקי ונדליזם שמתבצעים ע"י דיירים בבניין או גורמים מחוצה לו.
מה עושים עם דייר שלא מוכן לשלם?
טיפול בסרבן תשלום דמי ועד – הוא בעייתה של חברת הניהול ולא של יתר השכנים בבניין, והם לא ניזוקים כתוצאה מחובות לא משולמים. חברת הניהול פועלת מול דייר שמסרב לשלם, תחילה בפנייה טלפונית, לאחר מכן בפנייה כתובה, ואם גם זה לא עוזר – במכתב מעורך דין, שגורר עלויות נוספות לדייר. במקרים חריגים נאלצים לפנות לבית המשפט על מנת לגבות חוב בגין דמי ועד בית, ואז התשלום גדל מאוד, וכולל הוצאות משפטיות.
מה אפשרויות התימחור הקיימות?
דיירי הבניין רשאים לבחור בין שלוש דרכי תימחור: מחיר אחיד לכל דירה, מחיר יחסי לפי מספר החדרים של כל דירה, או מחיר יחסי לפי גודל הדירה במ"ר. הדיירים הם אלה שבוחרים את שיטת התמחור, כאשר חברת הניהול, באופן אוטומטי, קובעת מחירים קבועים לכל דירה, אלא אם כן היא מתבקשת לעשות אחרת.
איך מתחברים לחברת ניהול?
לאחר אישור הצעת המחיר ע"י הדיירים, על נציגות הדיירים להחתים רוב של דיירי הבניין, כאשר מקפידים שלפחות 75% מהדיירים יחתמו על הסכם הניהול. עם החתמת הדיירים ומסירת הסכם הניהול חתום, נכנסים לבניין ולוקחים את האחריות על תיחזוקו.